"El espacio para trabajar se ha hecho un hueco entre los gustos del cliente"

Entrevista a Jesús Leal Maldonado. Sociólogo experto en urbanismo

Las necesidades residenciales, el espacio social de la ciudad, la ordenación del territorio o las leyes de suelo son apenas cuatro del ingente número de materias relacionadas con la vivienda que han sido objeto de investigación para el catedrático de Sociología de la Universidad Complutense de Madrid, Jesús Leal Maldonado. El experto, que ha plasmado sus conclusiones en un buen número de libros y monografías, repasa en esta entrevista los comportamientos de los ciudadanos cuando se trata de elegir un domicilio y su influencia en el mercado.

Pregunta.- ¿Qué prioridades destacaría a la hora de comprar casa?
Respuesta.- La reestructuración del núcleo familiar que se ha producido en los últimos años ha influido mucho. Una de las claves es el crecimiento de los hogares unipersonales, en los que cuenta mucho más la centralidad. En segundo lugar, subrayaría la disminución de las familias numerosas, que ha provocado una demanda de viviendas más pequeñas. Por eso, ahora la diversificación de residencias por tamaños es menor y se diseñan bastantes más de dos y tres dormitorios. Los jóvenes tienden a asentarse en alquiler en zonas centrales, los hogares con hijos prefieren la periferia porque buscan espacio y proximidad a equipamientos, y el primer anillo en torno al centro está sufriendo un progresivo envejecimiento.

P.- ¿Qué es lo más determinante?
R.- Instalarse cerca de la familia tiene un gran peso. No nada más emanciparse, pero sí cuando una pareja se plantea tener descendencia. Es entonces cuando se decanta por la proximidad a sus progenitores en busca de ayuda para el cuidado de los niños o la atención de su vivienda. A medida que los chavales se hacen mayores esto se debilita y, a partir de la jubilación, son los padres los que quieren vivir cerca de sus hijos, aunque aquí esa etapa no conlleva una gran movilidad, como sucede en otras latitudes. Además, me gustaría destacar que la segunda residencia, hasta hace no demasiado casi exclusiva de las clases media y alta, se ha popularizado -el 25% de los madrileños dispone de segunda vivienda- y se usa más que antes.

P.- ¿Cómo influyen en la oferta las nuevas preferencias de los clientes?
R.- En la actualidad las personas quieren, en general, disponer de un espacio para trabajar. Eso lleva a que, en función de los recursos con los que cuenten, traten de que su domicilio tenga una habitación más de las estrictamente necesarias. Por eso, las parejas a menudo reclaman dos dormitorios. Las casas con uno se demandan casi en exclusiva por jóvenes que viven solos o no pueden acceder a otra tipología por falta de dinero. Y se ha puesto de moda el 'loft', aunque con 25 años de retraso respecto a Estados Unidos.

P.- ¿Ha condicionado mucho el mercado la llegada de inmigrantes?
R.- Sí, porque acceden en arrendamiento. En un estudio que hicimos en 2003 en Madrid el 75% estaba en alquiler frente a un 12% de los nacionales. Se asientan por tanto en los lugares donde hay oferta de estas viviendas a precio reducido: el centro en el caso de la capital. Eso sí, a medida que va madurando el proceso migratorio se mueven hacia la periferia. Donde hay menos es en los barrios obreros tradicionales por su escaso parque residencial: en alquiler y en propiedad. También, por desgracia, es común el hacinamiento, que alcanza aproximadamente un tercio de estos hogares. Y no se puede olvidar la demanda potencial que suponen porque que no creo que se produzca un regreso a sus lugares de origen, como se insinúa ahora.

P.- Defiende que no existe la tan mentada cultura de la propiedad en España...
R.- Efectivamente. En 1950 había más hogares alquilados, pero en el último medio siglo se ha apostado de forma decidida por políticas de promoción de la vivienda en propiedad, sobre todo ofreciendo ventajas fiscales, al igual que en el sur de Europa. Apenas ahora hay cierta reversión. Las nuevas políticas se dirigen al arrendamiento y es conveniente, sobre todo para las personas que no han definido aún su proyecto familiar o laboral y van a cambiar de casa. España, a diferencia de otros países, experimenta muy poca movilidad residencial y parte de la culpa la tienen las dificultades para encontrar casas en alquiler.

P.- Ha analizado las crisis inmobiliarias de los últimos 70 y primeros 90. ¿Qué diferencias hay con las actuales circunstancias?
R.- En todas han bajado los precios. A finales de los 70 especialmente. Ahora no vamos a llegar a esos extremos, pero sí descenderá bastante la producción de viviendas. En los 80 se levantaba una media anual de unas 250.000 y, pese a la demanda por los inmigrantes, creo que en poco tiempo volveremos a esas cifras. Cuanto más fuerte sea la caída, más rápida será la recuperación.

P.- También ha estudiado los movimientos residenciales de Madrid.
R.- Por un lado, las Cuatro Torres y la operación Chamartín han llevado los mejores desarrollos hacia el norte, mientras las clases trabajadoras permanecen en el sur y tienen que cruzar la ciudad, lo que no es de recibo. Por otro, la deslocalización de empresas como el Banco Santander o Telefónica ha creado áreas de expansión. Pero el crecimiento pendiente está sin duda en el este.

(Su Vivienda, El Mundo. 19 de septiembre de 2008)